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運営に関するQ&A

1位	Ｑ管理会社に任せてありますが、このままでいいのか不安です
Ａ．今の管理会社が適正な維持管理、修繕積立計画、工事見積りを提示してくれる優良な会社であれば、あまり心配は要りませんが、修繕時期が近づくと、修繕積立金が不足しているので毎月の修繕積立金の引き上げ、一時金の徴収をしなければ、工事ができません、といった事態に遭遇する管理組合をたくさん見かけます。この状態が放置されると、老朽化しても修繕されず、人が住めなくなるマンションが次々に出てくる可能性があります。そうならない為には、管理会社に全てを任せるのではなく、「自分の家は自分で守る」という住民の自立した強い意志が必要です。そこで、大規模修繕に備えて理事の中で大規模修繕担当を設置したり、大規模修繕委員会を発足する事をおすすめします。

1位

Ｑ管理会社に任せてありますが、このままでいいのか不安です

Ａ．今の管理会社が適正な維持管理、修繕積立計画、工事見積りを提示してくれる優良な会社であれば、あまり心配は要りませんが、修繕時期が近づくと、修繕積立金が不足しているので毎月の修繕積立金の引き上げ、一時金の徴収をしなければ、工事ができません、といった事態に遭遇する管理組合をたくさん見かけます。この状態が放置されると、老朽化しても修繕されず、人が住めなくなるマンションが次々に出てくる可能性があります。そうならない為には、管理会社に全てを任せるのではなく、「自分の家は自分で守る」という住民の自立した強い意志が必要です。そこで、大規模修繕に備えて理事の中で大規模修繕担当を設置したり、大規模修繕委員会を発足する事をおすすめします。

2位	工事発注業者の工事品質をプレゼンテーション時点で見抜く方法はないのでしょうかプレゼンテーションが上手でも工事に入ると期待しているような結果になりません。プレゼンテーションをする人と工事をする人が違うからだと思っています。業者選定時に工事品質がわかる目安�
プレゼン時だけで工事品質を見抜のは難しく。お勧めしているのは、次の四つの方法で、これにより、良い業者選択が可能だと思います。１、プレゼンまでに、その会社の技術力や対応力等を調査しておく。ただ、現場により、使う下請け会社も異なり、現場監督(最近は現場代理人と呼ぶケースが多いようです)も異なるので、「他の工事が良い＝今回の工事でも良い」とは限りませんから、これだけでは不十分です。２、住民側に立つ専門家と一緒にチェックする。入札・プレゼンにしても、実際の施工にしても、住民側に立って、一緒にチェックする専門家の存在は大きいです。「この現場は、手ごわいぞ」と思えば、すぐれた現場監督を配置し、技術や対応のしっかりした下請けを手配します。３、プレゼン時には、細かな採点基準を設けて、審査する。価格・安全・近隣への配慮など7つの項目で採点し、3つの指標で分析・比較し、総合的に判断します。それにより、単に「プレゼンの印象が良い」と言うことではなく、冷静な判定ができます。(開発した採点シートです) ４、オリジナル手法による工事品質アップ策コンサルティングしたマンションでは、上記三つを行う結果、最も低価格を示した会社以外の会社が決まるケースもあります。工事終了時には、住民の皆さんに、仕事に対する評価に加えて、施工業者の細かな評価アンケートも取ります。そして、施工会社には、そのアンケート結果を自社のＨＰや次の案件でのプレゼンに使えるようなアドバイスをします。工事着手前から、そう言うシナリオがわかると、高い評価を目指して、現場も頑張るため、良い工事へのモチベーションにもつながります。こうして、工事品質・対応が良いまま工事が終了すると、なんと、修繕委員会の主催で、現場監督も招かれて、慰労会が開催されます。住民さんからは、「ホントに良い工事をやってくれた」と言う感謝の話が出て、現場代理人さんは、感激して｢アフターフォローは、すぐ飛んできます！｣となります。また、どんなに良い工事でも、施工後に想定外の不具合が出ることもあります。その施工会社のＨＰに施工事例や住民アンケートが載っていれば、新しく入札したマンションから、「その後のアフターケアはどうですか？」とそのマンションの役員さんに聞かれることもあります。長きにわたって、施工会社とマンションの良好な関係を保つ仕掛けをすることが重要だと、考えています。

2位

工事発注業者の工事品質をプレゼンテーション時点で見抜く方法はないのでしょうかプレゼンテーションが上手でも工事に入ると期待しているような結果になりません。プレゼンテーションをする人と工事をする人が違うからだと思っています。業者選定時に工事品質がわかる目安�

プレゼン時だけで工事品質を見抜のは難しく。お勧めしているのは、次の四つの方法で、これにより、良い業者選択が可能だと思います。

１、プレゼンまでに、その会社の技術力や対応力等を調査しておく。ただ、現場により、使う下請け会社も異なり、現場監督(最近は現場代理人と呼ぶケースが多いようです)も異なるので、「他の工事が良い＝今回の工事でも良い」とは限りませんから、これだけでは不十分です。

２、住民側に立つ専門家と一緒にチェックする。

入札・プレゼンにしても、実際の施工にしても、住民側に立って、一緒にチェックする専門家の存在は大きいです。「この現場は、手ごわいぞ」と思えば、すぐれた現場監督を配置し、技術や対応のしっかりした下請けを手配します。

３、プレゼン時には、細かな採点基準を設けて、審査する。

価格・安全・近隣への配慮など7つの項目で採点し、3つの指標で分析・比較し、総合的に判断します。それにより、単に「プレゼンの印象が良い」と言うことではなく、冷静な判定ができます。(開発した採点シートです)

４、オリジナル手法による工事品質アップ策

コンサルティングしたマンションでは、上記三つを行う結果、最も低価格を示した会社以外の会社が決まるケースもあります。工事終了時には、住民の皆さんに、仕事に対する評価に加えて、施工業者の細かな評価アンケートも取ります。そして、施工会社には、そのアンケート結果を自社のＨＰや次の案件でのプレゼンに使えるようなアドバイスをします。工事着手前から、そう言うシナリオがわかると、高い評価を目指して、現場も頑張るため、良い工事へのモチベーションにもつながります。

こうして、工事品質・対応が良いまま工事が終了すると、なんと、修繕委員会の主催で、現場監督も招かれて、慰労会が開催されます。住民さんからは、「ホントに良い工事をやってくれた」と言う感謝の話が出て、現場代理人さんは、感激して｢アフターフォローは、すぐ飛んできます！｣となります。

また、どんなに良い工事でも、施工後に想定外の不具合が出ることもあります。その施工会社のＨＰに施工事例や住民アンケートが載っていれば、新しく入札したマンションから、「その後のアフターケアはどうですか？」とそのマンションの役員さんに聞かれることもあります。長きにわたって、施工会社とマンションの良好な関係を保つ仕掛けをすることが重要だと、考えています。

3位	Ｑ大規模修繕委員会は、どんなことをやるのですか？
Ａ．マンションは、十年に1回程度は、中～大規模な修繕の必要が生じます。その際に、マンション住人の中から委員を選定して発足するのが修繕委員会であり、経年劣化に対応した適切な修繕工事や、住民の快適な居住環境の確保、資産価値の維持・向上を図るために、修繕工事内容や予算の策定、事業者の候補選定等を行います。

3位

Ｑ大規模修繕委員会は、どんなことをやるのですか？

Ａ．マンションは、十年に1回程度は、中～大規模な修繕の必要が生じます。その際に、マンション住人の中から委員を選定して発足するのが修繕委員会であり、経年劣化に対応した適切な修繕工事や、住民の快適な居住環境の確保、資産価値の維持・向上を図るために、修繕工事内容や予算の策定、事業者の候補選定等を行います。

4位	Ｑ修繕工事の会社は自分で選定した方がいいのですか？
Ａ．工事会社の見積と長所や短所を比較する為にも、それぞれ特長の違う工事会社を３社ほど絞込み、プレゼンテーションの依頼をだしましょう。また、各社のプレゼンテーションを同じ土俵で平等にしてもらうために、あらかじめ仕様を決めたものを各社に提出しておきましょう。またはマンション管理士や設計コンサルティング会社に依頼して選定してもらう方法もあります。

4位

Ｑ修繕工事の会社は自分で選定した方がいいのですか？

Ａ．工事会社の見積と長所や短所を比較する為にも、それぞれ特長の違う工事会社を３社ほど絞込み、プレゼンテーションの依頼をだしましょう。また、各社のプレゼンテーションを同じ土俵で平等にしてもらうために、あらかじめ仕様を決めたものを各社に提出しておきましょう。またはマンション管理士や設計コンサルティング会社に依頼して選定してもらう方法もあります。

5位	Ｑ修繕工事って、管理会社に任せておけばいいですか？
Ａ．何も言わなければ、管理会社は、通常、工事会社（ゼネコン）に一括して発注します。しかし、その見積もりが適正かどうかを判断するのは、非常に難しいです。管理会社の指定工事会社だけで工事がおこなわれる場合、バックマージンが管理会社に流れ、割高な工事となる場合もあります。それを防止するためには、マンション管理士やコンサルティング会社に入ってもらい、適正な競争で、適正な工事内容と価格を実現可能にする方法を採用することをお勧めします。

5位

Ｑ修繕工事って、管理会社に任せておけばいいですか？

Ａ．何も言わなければ、管理会社は、通常、工事会社（ゼネコン）に一括して発注します。しかし、その見積もりが適正かどうかを判断するのは、非常に難しいです。管理会社の指定工事会社だけで工事がおこなわれる場合、バックマージンが管理会社に流れ、割高な工事となる場合もあります。それを防止するためには、マンション管理士やコンサルティング会社に入ってもらい、適正な競争で、適正な工事内容と価格を実現可能にする方法を採用することをお勧めします。

6位	Ｑ住民の修繕に対する意識が低いのですが、どうやって進めていったらいいですか？
Ａ．一番効果的な方法は、住民の皆さんに、修繕工事の必要性やそれが住民の生活に及ぼす影響を理解してもらう啓蒙活動を行うことです。マンション管理士や大規模修繕専門のコンサルティング会社による住民への講演会を実施して、マンションの管理や財産の保全について、幅広くアドバイスをしてもらう事が、住民の理解と意識の向上につながります。また、修繕委員会の活動が始まった以降は、積極的な情報開示を行ったり、住民説明会を開催することも効果的です。

6位

Ｑ住民の修繕に対する意識が低いのですが、どうやって進めていったらいいですか？

Ａ．一番効果的な方法は、住民の皆さんに、修繕工事の必要性やそれが住民の生活に及ぼす影響を理解してもらう啓蒙活動を行うことです。マンション管理士や大規模修繕専門のコンサルティング会社による住民への講演会を実施して、マンションの管理や財産の保全について、幅広くアドバイスをしてもらう事が、住民の理解と意識の向上につながります。また、修繕委員会の活動が始まった以降は、積極的な情報開示を行ったり、住民説明会を開催することも効果的です。

7位	Ｑ大規模修繕委員会は、必ず作らなければいけないのですか？
Ａ．法律上の決まりはありませんので、大規模修繕委員会を発足せず、理事会がそのまま修繕委員会となっても構いませんし、理事の中で修繕担当者を任命すると言う方法もあります。ただし、次の理由から、特別(専門)委員会を結成して、その任に当たる方が、良いでしょう。 ① 建築・法律・資金等の専門的な課題を取り扱うため、住民の中からそう言った専門知識のある人を選定する方が良いこと ② 建物全体の工事であり、単なる修繕だけでなく、使い勝手を良くするための改良工事もあるため、住民の意思を的確に範囲できるよう、広く年代や性別を混合し、バランスの良い委員構成にする方が良いこと。 ③ 理事会と異なり、開催頻度が多いため、そのペースに対応できる人を選定する方が良いこと。 ④ 理事会と異なり、委員にかかる負担が大きいため、持ち回りではなく、できる限り自主的に臨む人で構成することが望ましいこと。

7位

Ｑ大規模修繕委員会は、必ず作らなければいけないのですか？

Ａ．法律上の決まりはありませんので、大規模修繕委員会を発足せず、理事会がそのまま修繕委員会となっても構いませんし、理事の中で修繕担当者を任命すると言う方法もあります。
ただし、次の理由から、特別(専門)委員会を結成して、その任に当たる方が、良いでしょう。
① 建築・法律・資金等の専門的な課題を取り扱うため、住民の中からそう言った専門知識のある人を選定する方が良いこと
② 建物全体の工事であり、単なる修繕だけでなく、使い勝手を良くするための改良工事もあるため、住民の意思を的確に範囲できるよう、広く年代や性別を混合し、バランスの良い委員構成にする方が良いこと。
③ 理事会と異なり、開催頻度が多いため、そのペースに対応できる人を選定する方が良いこと。
④ 理事会と異なり、委員にかかる負担が大きいため、持ち回りではなく、できる限り自主的に臨む人で構成することが望ましいこと。

8位	Ｑ大規模修繕委員会は、いつ、どうやって発足すれば良いのでしょうか？
Ａ．通常、管理規約では、理事会以外の特別委員会を設置するためには、総会にて決定する旨が定められています。大規模修繕委員会の場合は、長期修繕計画で予定された大規模修繕を実施する前年より前の総会において発足を決定します。建物調査から、住民へのアンケート、設計、工事と続く長い活動となりますので、特に規模の大きなマンションの場合は、十分な期間的余裕をもって発足することをお勧めします。

8位

Ｑ大規模修繕委員会は、いつ、どうやって発足すれば良いのでしょうか？

Ａ．通常、管理規約では、理事会以外の特別委員会を設置するためには、総会にて決定する旨が定められています。大規模修繕委員会の場合は、長期修繕計画で予定された大規模修繕を実施する前年より前の総会において発足を決定します。建物調査から、住民へのアンケート、設計、工事と続く長い活動となりますので、特に規模の大きなマンションの場合は、十分な期間的余裕をもって発足することをお勧めします。

9位	Ｑ修繕委員は、どのように選定すれば良いですか？また、何人程度で構成した方がいいですか?
Ａ．まず、修繕委員の数ですが、その決まりはありません。その仕事内容からすると、委員長・副委員長・書記・会計・広報委員・総務委員等の役が必要ですから、５名以上は必要でしょう。また修繕委員の人数は、決を取るときに賛成・反対が同数にならないように、委員長を含めて奇数が理想的です。少人数で行う場合は、書記を管理会社に頼むなど、事務的なサポートをお願いしましょう。　次に委員の選定ですが、第一は、立候補者を募ることです。立候補者を募るためのアンケートを作成し、修繕委員の役目などを説明する会合を持つことをお勧めします。それで集まらなければ、過去の役員経験者やマンション総会に良く出席している人をピックアップして、依頼することも一つの手段です。そういう人であれば、マンション全体のことに対しての意識が高いからです。また、男性ばかりだと、生活感覚に偏りが生じるため、女性に加わってもらうことは、大切なことです。

9位

Ｑ修繕委員は、どのように選定すれば良いですか？また、何人程度で構成した方がいいですか?

Ａ．まず、修繕委員の数ですが、その決まりはありません。その仕事内容からすると、委員長・副委員長・書記・会計・広報委員・総務委員等の役が必要ですから、５名以上は必要でしょう。また修繕委員の人数は、決を取るときに賛成・反対が同数にならないように、委員長を含めて奇数が理想的です。少人数で行う場合は、書記を管理会社に頼むなど、事務的なサポートをお願いしましょう。
　次に委員の選定ですが、第一は、立候補者を募ることです。立候補者を募るためのアンケートを作成し、修繕委員の役目などを説明する会合を持つことをお勧めします。それで集まらなければ、過去の役員経験者やマンション総会に良く出席している人をピックアップして、依頼することも一つの手段です。そういう人であれば、マンション全体のことに対しての意識が高いからです。また、男性ばかりだと、生活感覚に偏りが生じるため、女性に加わってもらうことは、大切なことです。

10位	Ｑ修繕工事のために積み立てた金額では足りない場合はありますか？
Ａ．修繕積立金は、新築当時は、販売しやすくするために、低くするケースがあり、いざ、修繕時期になった時に、積立総額が足りないと言うことが起きます。また、管理会社が、「修繕積立金が不足している」と言う時には、管理会社指定の工事会社（ゼネコン）からの概算見積りを積立金と比べた場合に、不足しているという場合もあります。しかし、見積りを依頼する会社によっては、その金額も変わってきますし、大規模修繕専門のコンサルティング会社に依頼する事で、工事会社同士を競争原理で競わせて、品質は落とさず経費だけ下げることによって、積立金の範囲内で収まることもあります。現行の積立金の状況が適正水準かどうか知りたい場合は、無料で簡易診断しますので、お尋ねください。

10位

Ｑ修繕工事のために積み立てた金額では足りない場合はありますか？

Ａ．修繕積立金は、新築当時は、販売しやすくするために、低くするケースがあり、いざ、修繕時期になった時に、積立総額が足りないと言うことが起きます。また、管理会社が、「修繕積立金が不足している」と言う時には、管理会社指定の工事会社（ゼネコン）からの概算見積りを積立金と比べた場合に、不足しているという場合もあります。しかし、見積りを依頼する会社によっては、その金額も変わってきますし、大規模修繕専門のコンサルティング会社に依頼する事で、工事会社同士を競争原理で競わせて、品質は落とさず経費だけ下げることによって、積立金の範囲内で収まることもあります。
現行の積立金の状況が適正水準かどうか知りたい場合は、無料で簡易診断しますので、お尋ねください。

11位	Ｑ修繕委員に選ばれたのですが、何から始めたらいいですか？
Ａ．一人ひとりの役目は、最初の委員会で決まる役職によってそれぞれ変わってきますが、まずは、マンション管理士や大規模修繕コンサルティング会社を講師に招いて、修繕工事の進め方に関する勉強を開催しましょう。また、修繕委員会の運営規則や修繕委員の報酬の有無なども決めて行きましょう。

11位

Ｑ修繕委員に選ばれたのですが、何から始めたらいいですか？

Ａ．一人ひとりの役目は、最初の委員会で決まる役職によってそれぞれ変わってきますが、まずは、マンション管理士や大規模修繕コンサルティング会社を講師に招いて、修繕工事の進め方に関する勉強を開催しましょう。また、修繕委員会の運営規則や修繕委員の報酬の有無なども決めて行きましょう。

12位	Ｑ修繕に関する知識が全くありませんが、知識は必要ですか？
Ａ．建築という難解な分野ですから、急に勉強して、知識が身に着くものではありません。大規模修繕工事のように大きな金額が動く工事となればなおさらです。そこで、住民側の見方になってくれるマンション管理士にアドバイザーになってもらうという方法をおすすめします。

13位	Ｑ修繕工事の会社の良し悪しを判断するような機関はありますか？
Ａ．公共の機関はありません。建築に関して素人の住民にとって、会社の良し悪しを判断するというのは、とても難しい事です。そこで、住民側に立って、アドバイスしてくれるマンション管理士やコンサルティング会社に依頼することをお勧めします。